大唐资本住得舒适才叫好房子｜“好房子”AB面深调研

【开栏语】随着生活水平提升，住房需求已从基本功能转向品质追求。今年的《政府工作报告》首提“建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，配套国标《住宅项目规范》也于今年5月1日正式实施，这标志着我国住房建设进入品质升级新阶段。作为一线城市，广州率先落地执行方案，在此背景下，南方日报、南方+房产频道调研团队近期走访广州2024年后落成的新建住宅项目，并结合广州市住建局公开数据、第三方机构检测报告及超百份业主问卷，推出“广州‘好房子’大考”栏目，从AB面探究新时代“好房子”的实践范本。

推开窗户，附近马路上的车流声、工地施工的轰鸣声等各种嘈杂的声音全部涌来；关上窗户，只听得到室内交谈的人声。这是5月27日记者在广州市天河区保利天瑞项目实地调研时的体验。

因紧邻广园快速路，居住是否会受噪音侵扰是保利天瑞项目备受置业者关注的问题。为此，保利天瑞项目负责人介绍：“我们采用了一体化系统门窗，同时采用low-E三层中空隔音玻璃，能有效减少噪音的污染。”

隔音性能提升正是《住宅项目规范》中涉及的重点之一，回应了长期以来的民生痛点问题。除此之外，房屋更宽敞、更明亮，社区园林更美观、更实用等多重居住需求已成为置业者对“好房子”舒适度考核的新方向。广州的“好房子”在舒适度方面有哪些进化表现与现实困境？

【A面】

舒适度创新三大进阶

空间革命：从“面积扩张”到“功能优化”

近期开始实施的《住宅项目规范》将住宅层高标准调整为不低于3米，引发广大置业者关注。住宅的层高与采光通风息息相关，直接影响购房者居住的体验感。而广州这两年推出的新房，大多数层高都在3米或者3米以上，领先于住宅新规，以更阔绰的层高提供更舒适的居住体验。

天河区最新亮相的新盘珠江天河都荟层高为3.15米，缦云广州整体层高达到了3.1米到3.3米，越秀观樾、合景臻溋名铸等项目层高均在3米或以上；荔湾区热门人居项目万科理想花地、新世界·天馥、西关都荟等，产品层高均为3米；番禺区的新鸿基地产·峻銮室内层高做到了3.15米，南天名苑项目部分楼栋产品层高达3.3米；而位于黄埔区华标峰湖御境大平层户型甚至将层高升至4米。

这些更高层高的项目不仅通风采光效果更好，也为居住者安装全屋新风系统、智能控制系统等设备留下了更多可操作空间，提升了居住品质的“高度”。

竖向要高度、横向要宽度，是广州新建住宅产品的升级方向。自2023年广州实施新版《建筑工程容积率计算办法》后，广州市新建住宅平均得房率从78%跃升至92%，部分项目甚至突破100%，过去“高公摊低得房”的顽疾正在被打破，更高使用率的空间让居住更舒适。

位于南沙区的招商林屿境，凭借25%阳台占比和40%全赠送空中花园的设计，称得房率创广州新高，达到140%。而加推的3栋82平方米的三房户型再次提升设计，偶数层露台面积比首期的19平方米多出5平方米左右，露台面积高达约30平方米。“我们82平方米的偶数层新品体感将与旧规约125平方米户型旗鼓相当。”现场销售人员向南方+记者介绍。

值得关注的是，近期广州住宅市场新推出产品的“空间增值”正从单纯面积扩张转向功能优化。越秀·天河和樾府后推出的9栋，据介绍，空用利用率达到了107%左右，记者现场参观还发现，125平方米的户型，次卧的飘窗打掉了一部分，增加了卧室实际可利用空间。万科檐屿城使用率宣称超120%，在设计上户型跨度更大，增强了空间灵活可变性，满足了更多元化的使用需求。

场景重构：从“户型设计”到“生活提案”

近两年来，广州新建住宅的户型设计已从传统的功能分区转向对生活场景的深度重构，聚焦家庭互动、代际关怀与高效收纳等，让居住的舒适感不止体现在“尺度”上，更落实在生活细节里。

容积率新规下，对阳台面积占比及进深的放宽，使得将客厅(Living room)、餐厅(Dining room)、厨房(Kitchen)和花园阳台(Garden balcony)打通成一体的设计理念“LDKG一体化设计”，在广州市住宅产品中得到广泛实践。

记者调研了广州市多个新推住宅项目，发现LDKG一体化设计占比超过80%。如新推出的保利天奕项目，据介绍120平方米户型通过转角飘窗整合客厅、厨房与阳台，形成无界景观面；富颐都荟建面约208平方米户型，采用LDKG一体化大方厅设计，面宽达到6.8米，整个客厅活动空间达到近85平方米。LDKG一体化设计并不只是高端盘的专利，比如万科·檐屿城建面约77平方米的A户型，做到了三面宽南向，LDKG一体化设计，让客厅、餐厅、厨房、阳台形成一个开阔的互动空间，家庭聚餐也不局促。

不少新建住宅产品还精准“拿捏”居住者的小心思，通过精细化收纳与动线优化，释放居住者时间与空间。

“五一”期间热销的的龙湖亚伦·央璟颂139平方米的户型大唐资本，推开门就是宽敞的玄关和一整面藏起来的超大收纳储藏间；保利天逸190平方米的户型设计入户就配备储物间，为杂物收纳提供了充裕空间；位于荔湾的万科花地湾·傲璟组团，现场开放的85平方米、96平方米、115平方米的样板房玄关，都做了备受年轻人推崇的“八百库收纳”，“八百库”指进深为800mm，宽度在900mm左右的杂物间，把玄关收纳空间最大化，让空间保持整洁度和秩序感。

关注年轻一代置业者居住需求的同时，新推出的住宅产品同样重视老年用户的居住需求，不少项目做了适老化设计，不仅仅局限于加装扶手，还包括系统性融入空间规划与智能配套，覆盖家庭多代际需求。

在珠江天郦项目180平方米的户型，在主卧套房内预留护理空间，卫生间采用双地漏排水系统，防滑系数达R11级（行业普遍R9级），柜体转角均做圆弧处理，充分考虑老人居住的生活需求。保利珠江天悦182平方米的户型做了南北双套房设计，22平方米的适老化套房，不仅有宽敞空间，还规划了南向三分离卫浴，为老人提供更舒适的居住空间。万科理想花地傲璟打造全龄健康社区，在公共区域设置无障碍坡道与休息座椅，同时户内预留电梯井位。

这些新建住宅的革新，表明户型已从物理容器升华为生活剧本的舞台。交互式厨房重聚家庭温情，高效收纳释放时间价值，适老设计提供细致关怀……这些设计变革背后，是开发商对用户画像的深度重构，以“设计前置力”预判并承载居住者的生活需求。

园林进化：从“景观堆砌”到“生活客厅”

“推开窗是莫奈画作里的睡莲池，下楼步行就能到约2.6万平方米的艺术公园。”近日，在中建·白云之星的开放日，业主王女士如此描述她在样板间体验的新居生活。这一幕背后，是广州新推出的住宅产品正经历的园林设计升级浪潮：从单点绿化到生态系统，从观赏功能到生活客厅的延伸，一场关于“好社区”的空间革命悄然兴起。

位于白云黄边村旧改融资区中建·白云之星对设计之都进行全域的生态建设规划，计划打造“零距离公园”体验感。该项目团队负责人员告诉记者，未来将继续新增打造黄边文化公园、运动公园、生态公园，累计新增并升级城市绿地面积高达约11万平方米。

可以发现，结合在地文化，打造与自然环境相匹配的园林，并融入文化设计成为新推住宅产品的主流趋势。

以“新中式”风格在广州独树一帜的保利天瑞，从小区入户开始结合东方礼序文化规划了“五重归家礼序”；园林采用新中式设计，设置“一轴三境五序九礼”，打造了九重风格各异的园区。“我们在树种配置上都考虑花期的衔接，丰富四季景观，”现场销售人员向记者介绍。

而位于海珠区绿城·馥香园加推的5栋，同样加宽了楼间距，加上楼栋呈错位排布，不仅使得楼栋之间采光通风的舒适性大大提高，还使景观视野更宽敞。同在海珠的保利燕语堂悦则在园区内设有宠物便便箱和清洗区，为养宠人士贴心考虑。

可以发现，园林不再是建筑的陪衬，而是重构人与人、人与自然关系的纽带，文化品位、运动休闲、社交互动、宠物友好等多重功能在社区园林一一呈现，让园林不仅好看更好用，更成为生活客厅的延伸空间。

【B面】

舒适度陷阱三大症结

赠送面积陷入“数字游戏”

“270度环绕飘窗设计”“全屋8个飘窗赠送”等类似宣传标语一度成为广州新规后产品吸引置业者的亮点。但是，飘窗真的越多越好吗？有业主吐槽，“新规户型的飘窗，利用起来真的有难度，而且根本用不完！”

记者走访多个项目发现，许多新规后产品的超高实用率，是通过报建阳台、飘窗、花池“偷”出来的面积，因此不少住宅项目将飘窗宽度做到了80cm，房间里处处都是超宽飘窗。这些飘窗设计在样板间往往被改造为储物柜或嵌入式家具，或者次卧的床干脆设计在飘窗上，但在实际使用中，这些空间常常被沦为鸡肋。比如，全屋飘窗设计导致玻璃清洁成本倍增；将飘窗包装为“茶室”“书桌”看似很美好，但实际交付后发现采光过强、隐私差难以利用；住宅次卧飘窗被改造成床后，担心有“掉下去”的风险。

“超新规产品的高得房率，让购房者陷入开发商的数字游戏”，广州市房协专家委员会委员、地产经济专家邓浩志指出。对居住舒适度来说，不是赠送面积越大越好，而是拥有的空间能切实利用才更好。

以卧室居住舒适度为例，《住宅项目规范》明确要求卧室面积不小于5平方米，兼起居室的卧室不小于9平方米。而许多宣称得房率超100%的新规产品是通过将飘窗或阳台的空间纳入计算，来“补足”宽敞感，实际上并未达到舒适卧室的标准。比如，位于广州荔湾的某瑧誉项目，今年初对外展示了N8栋实景样板房，其中一间房间虽然看起来面积大于5平方米，但实际上超过一半的面积属于阳台空间。

记者观察到，今年开始，有新盘打出“0飘窗”卖点，譬如保利怡璟湾、龙湖亚伦·央璟颂和越秀东山云起等，这些新盘在报建时是有飘窗的，但是交付前会对飘窗进行改造，以进深更窄、存在感更弱的飘台替代笨重的传统飘窗，以释放更多可用面积。这样置业者才能真正感受到“物超所值”，买到赠送面积能实用的“好房子”。

让飘窗回归通风采光本质，让赠送面积为业主带来实际的舒适体验，是对居住本质的回归——家的价值在于阳光洒落的温度、孩童奔跑的安全、邻里交谈的亲近，而非虚高的数字游戏。

园林“面子工程”的恶性循环

“效果图中树木郁郁葱葱，可现在小区里一条林荫道都没有。”珠海高新区格力海岸五期业主在购入住房两年多后，对小区内的绿化环境严重不满，向开发商进行了投诉。

而这一情况并不是个例。不少住宅产品在销售阶段，将园林景观作为营销噱头，前期过度包装承诺，后期却因成本压缩、设计缺陷或维护失职等导致品质滑坡，严重影响居住体验。

2024年5月，东莞市松湖原岸项目的业主就以“小区实景与期房销售时的园林效果差异巨大，存在虚假过度宣传嫌疑”，在阳光热线问政平台进行了投诉。业主表示，“卖房时宣传的园林风格为江南风，获得2023年美国MUSE缪斯设计奖。实际上园林效果不如10年以上楼龄的老旧房，与宣传差异巨大，完全货不对板。”

业主投诉称，松湖原岸项目开发商东莞华侨城未按原规划图建设，宣传图上入户大堂左右两侧均有罗汉松，卖房时给看的宣传片里面园景错落有致、鸟语花香，儿童乐园也极具吸引力；实际上所谓江南园林只有纯草坪，草坪外围也只增加了低端乔木类植被装饰，儿童乐园更是只有水泥地板，其他运动设施还没交房就生锈掉漆。

针对以上问题，业主多次主动向开发商反馈，开发商表示还未实际进行交付，园林绿化项目仍在施工中。然而，业主却表示：“就现状来看，对于施工后的园林景观不抱有期待。”

近日，广州南沙湾御苑多名业主也向媒体反映，自家房屋出现严重地面沉降问题，导致雨季雨水倒灌、家具被淹，部分房屋沉降差甚至超过30厘米。开发商此前以“回填土不实”为由进行过裂缝修补，但问题反复出现。对此小区物业工作人员表示，“地面沉降是因为园区水系发达，汛期水会大涨，然后带走一些土壤泥沙。”并强调“房屋结构是没问题的，建议业主自行委托第三方鉴定。”

如何让园林景观真实呈现的同时降低维护成本，平衡好“观赏性”与“可持续性”，或许才是开发商在园林景观打造上需要重视的问题。

“声渗味”隐形成本吞噬居住品质

近年来，随着购房者对“宜居”的需求不断提升，住宅环境质量不再是住户的高标准要求，而是成为衡量住宅品质的基础标准之一，甚至逐渐成为购房决策中的关键考量因素。

近期，在海珠西片区，中建天钰、中交天翠、绿城馥香园等多个全新盘陆续面市，多个项目在79平方米至135平方米面积段正面交锋。但是，来自住建部门官网阳光家缘的数据显示，同个区内的几个项目成交数据悬殊。截至5月21日，工业大道板块的中建天钰自2月下旬开盘至今，3个月内仅成交4套；位于南洲板块的中交天翠，3月开盘至今，仅录得16套成交；同板块的绿城馥香园虽于4月开盘，成交已达123套。

原因何在？有业内人士透露，位于海珠老城区的部分新盘，由于临近主干道或高速路，存在明显的噪声污染问题，加上部分项目配套不全面，直接影响了购房者的决策与成交意愿。以中建天钰为例，项目紧邻工业大道与新滘西路主干道；而中交天翠则被广州大道、环城高速、南洲路三面环绕。一名置业者向记者坦言，“虽然销售时承诺了很多降噪措施，但是如果交付后发现噪声超标，我们购房者还是很被动。”

这并不是业主杞人忧天。以噪声、异味、渗漏为代表的“声味渗”居住环境问题，一直被称为困扰城市生活品质的噩梦，更是制造邻里纠纷和社区矛盾的罪魁祸首，但是解决“声味渗”却要耗费业主的高额时间、精力和金钱成本。

即使头部房企也没有完全规避“声味渗”问题。而问题背后是开发商成本压缩的粗暴逻辑：个别开发商为了片面追求降本增效和利益最大化，建设过程中偷工减料、放宽验收标准，把一些质量不过关甚或粗制滥造的商品住宅推向市场，企图蒙混过关、浑水摸鱼。某项目工程监理透露：“现在招标时，防水工程报价每平方米差5元，总价就差上百万，开发商自然倾向低价中标。”

但是对于居住者来说，“声味渗”问题维修维权的高额“隐形成本”严重影响了居住体验。如何打造宁静的、清洁的、防水的宜居环境？近期，广东省住建部门发布通知，将聚焦城镇住宅工程中的“声味渗”等质量问题进行重点整治。值得欣慰的是，目前，鹏瑞、万科、龙湖、保利、绿城等企业已经在一些高端项目推行更高的防“声味渗”技术标准。